20 июня 2011Паспортизация объектов недвижимого имущества
В действующем законодательстве Приднестровской Молдавской Республики нет нормативно-правового акта, который бы содержал весь перечень документов, необходимый для паспортизации объекта недвижимого имущества, завершенного строительством. Тем не менее, это не пробел в законодательстве, так как необходимые документы затрагивают компетенцию различных органов и перечень их зависит от конкретной ситуации.
Данная сфера правоотношений урегулирована в законодательстве Приднестровской Молдавской Республики следующими нормативно-правовыми актами:
- Конституция Приднестровской Молдавской Республики;
- Гражданский кодекс Приднестровской Молдавской Республики;
- Земельный кодекс Приднестровской Молдавской Республики;
- Закон Приднестровской Молдавской Республики от 12 мая 1999 г. № 159-З "Об архитектурной деятельности" (СЗМР 99-2) в текущей редакции (далее - Закон "Об архитектурной деятельности");
- Положение об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденное Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 4 июля 2005 года № 331 " Об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости" (САЗ 05-28) в текущей редакции (далее - Положение об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости) ;
- Положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 17 июля 2003 года № 305 "Об утверждении Положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (САЗ 03-29) в текущей редакции (далее - Положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
- СНиП ПМР 12-01-02 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Общие положения", принятых и введенных в действие Приказом Министерства промышленности Приднестровской Молдавской Республики от 19 марта 2002 года № 220 "О нормативной документации в строительстве" (рег. № 1518 от 15 мая 2002 года) САЗ 02-20 (в текущей редакции).
Вновь созданный объект недвижимого имущества подлежит первичной технической инвентаризации с целью получения технического паспорта собственником (правообладателем).
В пункте 6 Положения об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости закреплено, что для осуществления технической инвентаризации и паспортизации объектов недвижимости в организации технического учета и технической инвентаризации вправе обратиться правообладатель либо, в случаях, установленных законодательством, уполномоченный орган государственной власти.
Правообладателем недвижимого имущества является лицо, которое может документально подтвердить свое право собственности (пользования, владения) на объект недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 41 Земельного кодекса ПМР государство признает права граждан и юридических лиц на землю и защиту государством неприкосновенности этих прав с момента выдачи прошедших государственную регистрацию документов, удостоверяющих права на землю.
Указанные права подлежат государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Приднестровской Молдавской Республики, а именно в соответствии с Положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ныне действующему земельному законодательству, правом на возведение строений и сооружений обладают землевладельцы, землепользователи и арендаторы в отношении земельных участков, которые им переданы в установленном порядке (подпункт "в" пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса ПМР). Права на земельные участки подтверждаются документами, указанными в пункте 2 статьи 44 Земельного кодекса ПМР:
а) право пожизненного наследуемого владения земельным участком - свидетельством о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения;
б) право долгосрочного пользования земельным участком - свидетельством о государственной регистрации права долгосрочного пользования земельным участком;
в) право аренды земельного участка (его части) и земельной доли - договором аренды;
г) право субаренды земельного участка (его части) - договором субаренды;
д) право краткосрочного пользования земельным участком - договором о временном пользовании земельным участком.
Невозможно обладать правом на объект недвижимого имущества без документов, подтверждающих право на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, и правомерность создания данного объекта. Следовательно, учитывая норму, закрепленную в пункте 6 Положения об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, техническая инвентаризация и паспортизация объекта недвижимого имущества может быть осуществлена при предоставлении заявителем документов, подтверждающих право пользования (владения) заявителя на земельный участок, на котором создан подлежащий технической инвентаризации объект недвижимого имущества, либо документа, подтверждающего право собственности либо пользования (владения, аренды) заявителя в отношении инвентаризируемого объекта недвижимого имущества.
Кроме документа, который подтверждает право на пользование (владение) земельным участком, для осуществления строительства на данном земельном участке необходима также разрешительная документация, то есть разрешение на строительство. Согласно статье 2 Закона "Об архитектурной деятельности", разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами государственной власти или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утверждённой градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Таким образом, право на строительство возникает после согласования в установленном порядке проекта, получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдаётся соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке, установленном действующим законодательством Приднестровской Молдавской Республики.
Состав необходимых разрешений и документов определен статьей 3 Закона "Об архитектурной деятельности", в частности, установлено, что заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющий намерение осуществить строительство архитектурного объекта, переустройство объектов жилищного фонда, а также реконструкцию иных архитектурных объектов (далее - строительство), для осуществления которых требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект либо план-схему переустройства, выполненные в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим право на архитектурную деятельность, в соответствии с законами, регламентирующими вопросы государственного регулирования отдельных видов деятельности. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения:
- на отвод земельного участка в соответствии с действующим законодательством Приднестровской Молдавской Республики;
- собственника здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Пункт 3 вышеуказанной статьи закрепляет, что архитектурно-планировочное задание выдаётся по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства (далее - орган архитектуры и градостроительства), в соответствии с Законом Приднестровской Молдавской Республики "Об основах градостроительства".
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утверждённой градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране недвижимых объектов культурного наследия, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона и др.), требования по соблюдению прав физических и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
При завершении строительства объекта недвижимого имущества, в соответствии с действующим законодательством Приднестровской Молдавской Республики, необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации для проведения первичной инвентаризации объекта недвижимого имущества. После проведения необходимых мероприятий бюро технической инвентаризации выдает справку о сдаваемом в эксплуатацию (новом) объекте недвижимого имущества. Исходя из вышеизложенного, гражданину необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, разрешение на строительство и производство работ, документ, подтверждающий право на земельный участок и согласованный архитектурный проект строения.
Приказом Министерства промышленности Приднестровской Молдавской Республики от 19 марта 2002 года № 220 "О нормативной документации в строительстве"(САЗ 02-20) (в текущей редакции), введен в действие СНиП ПМР 12-01-02 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Общие положения". Акты о приемке объектов в эксплуатацию утверждаются решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии, т.е. Государственной администрацией города (района) (пункт 4.22 СНиП ПМР 12-01-02). Данный акт подтверждает, что объект возведен в соответствии с целевым назначением при соблюдении градостроительных, строительных, экологических и других норм, правил и стандартов.
Следующим шагом заявителя является подписание вышеуказанного акта в различных инстанциях, которые указаны в акте.
Согласно статье 236 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с данной нормой, после утверждения акта о приемке в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, завершенного строительством, необходимо обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, которая осуществляется в порядке, предусмотренном Положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 9 Положения об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, по результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект недвижимости оформляется инвентарное дело и правообладателю на основании предъявленных им правоподтверждающих документов выдается технический паспорт.
В случае несоблюдения вышеописанной процедуры и отсутствия необходимых правоустанавливающих и разрешительных документов, завершенный строительством объект недвижимого имущества будет являться самовольной постройкой (статья 239 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики).
Статья 239 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики (самовольная постройка) устанавливает:
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в пожизненном наследуемом владении, долгосрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла данной нормы, право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку, может быть признано исключительно в судебном порядке.
Кроме того, Кодекс Приднестровской Молдавской Республики об административных правонарушениях устанавливает административную ответственность за строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство. Статья 149 данного Кодекса предусматривает: строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, части их, включая пристройки, надстройки, хозпостройки, а также реконструкция жилого дома (квартиры) без установленного разрешения или отступление от проекта - влекут наложение штрафа на граждан в размере от 50 (пятидесяти) до 450 (четырехсот пятидесяти) РУ МЗП; на должностных лиц - от 100 (ста) до 600 (шестисот) РУ МЗП; на юридических лиц - от 350 (трехсот пятидесяти) до 1500 (тысячи пятисот) РУ МЗП.
